רכישת דירה מקבלן
עבור רובם המוחלט של האנשים, עסקת מקרקעין היא העסקה החשובה של חייהם וכך גם יש להתייחס אליה- במלוא המקצועיות והרגישות!
החל משנת 1996 ועד היום ייצגתי מאות לקוחות בעסקאות לרכישת דירה מקבלן וליוויתי אותם בכל שלבי העסקה: בדיקות מקדמיות, ניהול מו"מ, עריכת חוזה, ייעוץ בענייני המיסוי, הנחיה לגבי קבלת משכנתא ולבסוף רישום הזכויות ע"ש הרוכש.
בנוסף להבהרות ועצות שבאופן כללי רלוונטיות לרכישת דירה (ראה לעניין זה "רכישת דירה יד2") ריכזתי עבורכם מקבץ הבהרות ועצות מועילות, שכמובן שאינן מחליפות ייעוץ משפטי, אך בהחלט יכולות להאיר במקצת את הנושא של "רכישת דירה מקבלן" כדלקמן:
"מלכודת עכברים"- יש להיזהר מזיכרון דברים/ טופס הצעת רכישה מחייבים
חשוב לדעת כי זיכרון דברים / טופס הצעת רכישה שנחתם על ידכם מול הקבלן/ היזם הינו מסמך משפטי שמחייב אותכם לכל דבר ועניין ואם תרצו לבטלו רק לעיתים רחוקות ניתן לקבל חזרה את דמי המקדמה ששילמתם.
חתימה על זיכרון דברים / טפס הצעה פוגע משמעותית בכוח המיקוח שלכם מול הקבלן / היזם במו"מ ובאפשרויות שלכם להכניס לחוזה המכר שינויים המיטיבים איתכם.
כדי למנוע מלכודות מהסוג הזה- מומלץ מאוד להוסיף לזיכרון דברים/ טופס הצעה סעיף הקובע כי במידה והצדדים לא הגיעו להסכמות תוך פרק זמן סביר- הצעת הרכישה תתבטל ודמי המקדמה יוחזרו לרוכש
"אני לא צריך עו"ד כי עו"ד של הקבלן מייצג גם אותי!"- מצחיק, לא?
חשוב מאוד לזכור, שעפ"י החוק, עו"ד שמייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג אותכם ולכן חשוב מאוד שיהיה לכם עו"ד שייצג אותכם בעסקת רכישת דירה מקבלן!
מי שתהה לגבי השכר טרחה שהוא נדרש לשלם לעורך הדין של הקבלן/ יזם- הרי תשלום זה מיועד לרישום הדירה על שם הרוכש מה גם שאת התשלום הזה גם אפשר להפחית במסגרת מו"מ שיתנהל מול הקבלן / היזם.
אומנם חוזה עם הקבלן על כל נספחיו נראה לפעמים כמו ספר כתוב באותיות צפופות ובשפה בלתי מובנת בעליל - אך תמיד אפשר לשנות את הוראותיו בנושאים החשובים באמת ולהתאים אותו גם לאינטרסים של הרוכש.
"לא מספיק להיות נחמד"- חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה מיהו הקבלן/ היזם
מומלץ מאוד לבצע בדיקות רקע מקדימות לגבי הקבלן / היזם של הפרוייקט הספציפי ובין היתר לבדוק היותו קבלן רשום, מצבו הכלכלי, הצלחתם של פרוייקטים נוספים שלו, קיומן של תביעות משפטיות או פסקי דין שכבר ניתנו נגדו וכיו"ב.
בדיקות אלה אפשר לבצע הן באמצעות חיפוש באינטרנט, הן באמצעות אנשי מקצוע שיבצעו חקירה מתאימה והן באמצעות שיחות עם רוכשים אחרים בפרוייקטים הנוספים.
" למי שייכות הזכויות במגרש?" חשוב לבדוק זכויות הקבלן/ היזם על המגרש לפני חתימת החוזה
חשוב מאוד לבדוק את כל המסמכים המאשרים מהו מקור הזכויות של היזם / הקבלן במגרש כגון: נסח טאבו, הסכם קומבינציה עם בעלי המגרש, חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל וכיו"ב.
כמו כן חשוב לוודא כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הקבלן והיזם (במקרה של הסכם קומבינציה), לברר מהי תקופת החכירה והאם שולמו דמי היוון וכן האם קיימים שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה לטובת צד שלישי על המגרש.
עוד חשוב לברר האם התקבל היתר בניה כחוק לגבי פרוייקט הבניה ובמידה ומתקשרים בחוזה לפני קבלת היתר הבניה יש להבטיח כי הכספים יופקדו בנאמנות בידי ב"כ הקבלן/ היזם וכן לוודא כי בחוזה יקבע סעיף המאפשר ביטול ההסכם במידה וההיתר המתוכנן לא יתקבל תוך פרק זמן שנקבע מראש.
"איך קרה שקניתי בקתה ביער" – להגדיר ולתאר בחוזה בצורה מדויקת את הדירה
מאחר ומדובר ברכישת דירה "על נייר" -חשוב מאוד כי להגדירה בצורה המדויקת ביותר באופן שיהיה תואם את כל ההסכמות שהושגו עם הקבלן/ היזם.
המקום המיועד לרישום כל הפרטים המדויקים של הדירה הוא בנספחי החוזה המכונים "תשריט" שכולל שטחה של הדירה, מיקומה בבניין, הגדרת שטחים משותפים וכן קיומם של חניות, מחסנים, גינות והצמדות נוספות וכן ו-"מפרט טכני" שכולל מידע על אביזרי הדירה, מידותיה, החומרים מהם היא בנויה ורמת הגימור שלה.
"גט מהבנק המלווה" -חשוב מאוד לקבל במעמד החתימה על החוזה "מכתב החרגה מותנה" מטעם הגורם המלווה
במידה והפרוייקט מלווה ע"י גורם ממן כלשהו (בנק, חב' ביטוח, קבוצת השקעות וכיו"ב) חשוב מאוד לקבל ממנו במועד חתימת החוזה "מכתב החרגה" מותנה המאשר כי השעבוד שרובץ על המגרש לטובתו לא יחול על הדירה בכפוף לכך שהרוכש שילם את כל תמורה הדירה בהתאם להוראות החוזה.
"בלי תוספות בבקשה"- יש לקבוע מחיר סופי לדירה
חשוב מאוד כי "בנספח התשלומים" שיצורף להסכם המכר ייקבע מחיר סופי של הדירה שיכלול מע"מ ושווי כל ההצמדות במידה וישנן, כגון: חניה, מחסן, גינה וכיו"ב.
כמו כן מומלץ מאוד לוודא כי למחיר הדירה לא "יתווספו על הדרך" – תשלומים נוספים עבור דמי פיתוח (או לפחות לקבוע מראש מה כולל הפיתוח) התקנת מערכות שונות (אנטנות סלולר), חיבור למערכות חשמל , מים וגז (למעט מונים) וכיו"ב.
"היום זה היום, מחר זה מחר"- יש לקבוע מועד סופי למסירת הדירה לרוכש
יש לוודא כי ההסכם כולל מועד מדויק למסירת הדירה לרוכש כפי שהוסכם עם הקבלן/ היזם וכן את הסעיפים המסדירים תשלום פיצוי למקרה בו יחול עיכוב במסירת הדירה.
"רוצים משקופים ורודים?"- יש לקבל הסכמתו מראש של הקבלן / היזם לכל השינויים המבוקשים על ידכם בדירה ולציין אותם בחוזה.
למשל היה והמטבח שמוצע ע"י הקבלן אינו מוצא חן בעיניכם וצבע המשקופים "כהה מדי" ואתם מעוניינים לבצע שינויים בדירה, מומלץ מאוד לוודא שהקבלן מסכים מראש לכל השינויים האלה ולציין אותם ב"מפרט הטכני" שייחתם על ידכם במעמד החתימה על החוזה אחרת כל שינוי כרוך בתוספת מחיר.
"אחרית הימים" -יש לציין בחוזה המכר את המועד הסופי לרישום הפרוייקט בטאבו
חשוב לציין בחוזה המכר את המועד הסופי לרישום הפרוייקט במרשם המתנהל עפ"י דין כגון: הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל (המנהל) שכן כל עוד לא בוצע הרישום לא ניתן לרשום את הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.
לא להיבהל, אומנם כל עוד הפרוייקט לא נרשם במרשם המתאים גם זכויותיו של הרוכש אינן רשומות בו, אך עדיין ניתן להבטיח אותן הן באמצעות רישום נכון בספרי הקבלן/ היזם או בספרי עורך הדין המייצג את הקבלן/ היזם והן באמצעות רישום אצל רשם המשכונות.
"הגיע היום המיוחל, מה עכשיו?" - מסירת הדירה לרוכש
לקראת סיום הבניה מומלץ מאוד לבקר בדירה ולבצע "בדק בית" באמצעות איש מקצוע ובמידה ויתגלו ליקויים, במיוחד כאלה שעלולים למנוע שימוש סביר בדירה, ניתן לדרוש מהקבלן את תיקונם המיידי תוך עיכוב התשלום האחרון לקבלת הדירה.
במועד מסירת הדירה יש לערוך רשימת ליקויים שנראים בעין שנקרא "פרטיכל" ולדרוש את תיקונם במועד סביר.
חשוב מאוד לדעת כי גם לאחר קבלת הדירה עלולים להתגלות ליקויים שונים ומשונים שעל הקבלן מוטלת החובה לתקנם בהתאם להוראות חוק מכר (דירות) התשל"ג- 1973 (אבל זה כבר סיפור אחר...)