רכישת דירה יד 2
עבור רובם המוחלט של האנשים, עסקת מקרקעין היא העסקה החשובה של חייהם וכך גם יש להתייחס אליה - במלוא המקצועיות והרגישות!
החל משנת 1996 ועד היום ייצגתי מאות לקוחות בעסקאות למכירת ורכישת דירת יד 2 וליוויתי אותם בכל שלבי העסקה: בדיקות מקדמיות, ניהול מו"מ, עריכת חוזה, ייעוץ בענייני המיסוי, הנחיה לגבי קבלת משכנתא ולבסוף רישום הזכויות ע"ש הרוכש.
ריכזתי עבורכם מקבץ הבהרות ועצות מועילות, שכמובן שאינן מחליפות ייעוץ משפטי, אך בהחלט יכולות להאיר במקצת את הנושא הכל כך מורכב ומסובך כמו "רכישת דירה יד 2", כדלקמן:
"מלכודת עכברים" - האם לחתום על זיכרון דברים?
זיכרון דברים הינו מסמך משפטי תקף שרבים נוטים לחשוב בטעות שאינו מחייב ולא מודעים לכך שבמקרה בו לא נחתם חוזה סופי מסיבה כלשהי עלול זיכרון הדברים להפוך לחוזה המחייב את הצדדים לכל דבר ועניין.
למעשה זיכרון דברים כלל אינו הכרחי לפני חתימת החוזה הסופי ולעיתים נועד אך ורק כדי "לסגור עסקה" בין הצדדים ולקבע את תנאיה כדי למנוע "חרטות לא רצויות".
זיכרון דברים הינו "מסמך קצר" הכולל רק את ההסכמות העקרוניות בנוגע לעסקה (פרטי הדירה, מחיר, מועד מסירה) שנחתם עוד לפני שבצעתם את כל הבדיקות הרבות והמגוונות שחובה לבצע לפני חתימת החוזה הסופי ואשר עשויות להשפיע על עצם ההתקשרות בעסקה, על תנאיה המהותיים וכיו"ב.
היה ובכל זאת החלטתם לחתום על זיכרון דברים , מומלץ מאוד לקבוע בו תנאים שיבטיחו את זכויותיכם כך שבמקרה הצורך תוכלו לבטל את הזיכרון דברים מבלי להיות מחויבים בפיצוים מיותרים או להיגרר להליכים משפטיים יקרים וממושכים!
כך למשל כדאי לציין בזיכרון דברים כי לא ניתן מכוחו לרשום הערת אזהרה, כי החתימה על חוזה מכר סופי כפופה לביצוע כל הבדיקות המקדמיות הנחוצות, כי החוזה הסופי ייחתם תוך פרק זמן שיוגדר מראש וכי במידה והחוזה לא ייחתם מהסיבות שמוגדרות מראש - זיכרון הדברים יתבטל ולצדדים לא תהיינה טענות כלשהן זה כלפי זה.
דירה זה לא "חתול בשק" - בדיקת המצב הפיזי של הדירה, הבנין והסביבה
כדי לבדוק את המצב הפיזי של הדירה ושל הבניין מומלץ מאוד לבקר בה מספר פעמים, גם בשעות האור וגם בחושך ואם מתאפשר גם לפטפט קצת עם השכנים ועם נציגי ועד הבית.
במסגרת הבדיקה הראשונית חשוב לבדוק סדקים ורטיבויות בקירות, נזילות מהתקרה והמערכות השונות (מערכת אינסטלציה, חשמל) ובהמשך אף מומלץ להסתייע באנשי מקצוע כגון: מהנדס / הנדסאי בניה, אדריכל, שמאי.
דברים נוספים שכדאי לשים אליהם לב הם: כיווני אוויר, קיומם של מקומות חניה, זהות השכנים הצמודים וליקוים בבניין.
כמו כן מומלץ להשוות בין שטח הדירה בפועל לבין שטח הדירה כפי הרשום בנסח טאבו לבין שטח הדירה כפי הרשום בחשבון ארנונה - אומנם לא תמיד יש זהות מוחלטת אבל לפחות לוודא שמדובר בשטחים דומים.
לבסוף, מומלץ גם לבצע בדיקות לגבי הסביבה הקרובה שבה נמצאת הדירה: קיומם של מבני ציבור, אנטנות סלולריות, בתי ספר וגני ילדים וכיו"ב העלולים להשפיע על איכות החיים בקרבתם.
"רק לא לצאת פראייר" - איך נקבע מחיר הדירה
אומנם מחיר הדירה הוא "פרי " הסכמתם ורצונם החופשי של הצדדים אך עם זאת וטרם סגירת המחיר, מומלץ מאוד לקבל גם קצת מידע נוסף ולהשוות לעסקאות דומות שבוצעו בסביבה בשנים האחרונות ולו רק כדי לא לצאת "פראייר".
באתר רשות המיסים קיים מידע מקיף לגבי כל העסקאות שבוצעו בישראל ודווחו כדין . כדי לקבל קצת מושג על מחירי עסקאות דומות שבוצעו בעבר - תוכלו להגדיר טווחים של שכונות/ רחובו, שטח הדירה, קומה, שנים בהן בוצעה העסקה, מחירים וכיו"ב - ולקבל את מלוא המידע הרלוונטי לצורך השוואה.
מידע דומה ניתן לקבל באתרי מדל"ן, יד2 וכיו"ב ואף לבקש ממספר מתווכחים לבקר בדירה ולהעריכה לצורך מכירה / רכישה.
כמובן שתמיד אפשר גם להזמין שמאי פרטי שיעריך את שווי הדירה, אך זה כבר כרוך בתשלום...
"כבדהו וחשדהו" - הבדיקות שעל עורך הדין לבצע לפני חתימת החוזה
-מי הם הבעלים הרשום של הדירה וכשרותם המשפטית (חסוי, קטין)? - ניתן לבדוק באישורים שמונפקים מתוך ספרים בהם מתנהל רישום הזכויות כגון: נסח של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין , אישור זכויות של חברה משכנת, אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל וכיו"ב ולצורך הפשטות נקרא להם "נסח טאבו".
- מהו סוג הזכויות בדירה כגון: בעלות, חכירה, חכירה מהוונת? ניתן לבדוק בנסח טאבו
- האם קיימים עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה והגבלות נוספות על הדירה? לבדוק בנסח טאבו
- הם רשום משכון על הדירה?- לבדוק בנסח עיון מרשם המשכונות
- האם על הדירה רשומה משכנתא ואם כן מהי יתרתה לסילוק? לבדוק בנסח טאבו ואישור מטעם הבנק הממשכן לגבי "יתרה לסילוק המשכנתא "
- האם הבניין בו מצויה הדירה רשום כ"מבנה מסוכן "?- לבדוק בפנקס מבנים מסוכנים
-האם קיים חוב היטל השבחה בגין הדירה?- לבדוק באישור מטעם הועדה לתכנון ובניה של העיריה או המועצה האזורית
"השמים הם לא הגבול" - בדיקות הדירה ע"י אנשי מקצוע (שמאי, אדריכל) טרם חתימת החוזה
- האם קיים היתר בניה וטופס 4 לדירה?- בדיקה בתיק בנין במחלקת ההנדסה של העיריה או המועצה האזורית.
- האם קיימות חריגות בניה בדירה? - בדיקת היתר בניה בתיק בנין הנ"ל. (חשוב לדעת - כי במקרה של חריגות בניה הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא)
- האם קיימים אחוזי בניה בדירה? - בדיקה בתיק בנין הנ"ל. (חשוב לדעת - לאחוזי בניה יש השלכה על מחיר הדירה וסוגיית המיסוי)
-מהו השימוש המותר בדירה?- בדיקה בתיק בנין הנ"ל.
-אלו מבנים מתוכננים להבנות בסמוך לדירה? בדיקת תוכנית בנין העיר.
"קונים דירה לא עגבניות בשוק" - בדיקת הדירה ע"י שמאי
שמאות מקרקעין נדרשת תמיד לצורך קבלת משכנתא אך במקרים מסוימים מומלץ מאוד לערוך אותה טרם חתימת החוזה גם בלי קשר למשכנתא. (חשוב לדעת שסכום המשכנתא נגזר מהשווי שנקבע ע"י השמאי ולא מהסכום הנקוב בחוזה)
תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבדוק נושאים שונים הקשורים לדירה כגון: קיומו של היתר בניה, חריגות בניה, זכויות בניה, תוכניות בניין עיר, הפקעות, צווי הריסה וכיו"ב ולהעריך שווי הדירה
עלות חוו"ד שמאית לצורך קבלת משכנתא שנערכת לאחר חתימת החוזה נמוכה הרבה יותר מהשמאות שנערכת לפני חתימת החוזה – אך מאחר ומדובר בהשקעה כספית , אולי הכי משמעותית בחייך, מומלץ לבדוק את כשירותה וכדאיותה טרם החתימה על חוזה מחייב.
"לו הייתי רוטשילד" - מימון רכישת הדירה באמצעות המשכנתא
במידה ואתם מתכוונים לממן רכישת הדירה באמצעות הלוואה המובטחת במשכנתא - מאוד מומלץ , טרם חתימת החוזה, לקבל אישור עקרוני מהבנק המעיד הסכמתו להעניק לכם את ההלוואה המיוחלת.
כמו כן חשוב לעשות "סקר שוק" בין הבנקים השונים ולערוך מו"מ לגבי תנאי ההלוואה בין היתר באמצעות יועצי משכנתאות, שלעיתים קרובות עשויים להוזיל בהרבה את החזר ההלוואה.
בדיקות נוספות...
לבסוף, הכי חשוב לדעת שבנוסף לבדיקות הנ"ל לעיתים קרובות יש לבצע בדיקות נוספות בהתאם לדירה הספציפית ולפיכך רק עורכי דין המתמחים במקרקעין יודעים היטב מה נדרש כדי לבצע את העסקה על הצד הבטוח ביותר, קרי לסיים אותה ברישום הזכויות ע"ש הרוכשים.
"מיסוי מקרקעין" – חשוב לבצע סימולציה לפני חתימת החוזה
בעסקאות מקרקעין מוטלים מיסי מקרקעין על שני הצדדים אא"כ קיימת זכאות לפטור מלא או חלקי הקבוע בחוק.
טרם חתימת החוזה מומלץ לבדוק האם בעסקה הספציפית יושת על המוכר מס שבח ועל הרוכש מס רכישה, מהו שיעור המס או שמא מי מהצדדים ייהנה מפטור.
מאחר וחוקי המס מאוד מורכבים ואף משתנים לעיתים קרובות מומלץ מאוד לפני כל עסקה לבדוק את העניין ולבצע תכנון מס מקצועי על מנת להפחית התשלום.